Gli atti notarili

La società di persone

Le società di persone sono le forme societarie più semplici ed economiche e pertanto sono generalmente preferite dalla piccola impresa. Per contro, comportano la responsabilità illimitata dei soci per le obbligazioni: il singolo socio risponde con tutto il proprio patrimonio per i debiti della società.

Tipologie di società di persone:

- SOCIETA' SEMPLICE (s.s.)

- SOCIETA' IN NOME COLLETTIVO (s.n.c.)

- SOCIETA' IN ACCOMANDITA SEMPLICE (s.a.s)

La società di capitale

 

La società di capitale ha una gestione più complessa, e pertanto più onerosa rispetto alle società di persone, ma consente una completa separazione tra il socio e la società, la quale è dotata di personalità giuridica. Per le obbligazioni sociali la responsabilità del socio è limitata alla quota di capitale sottoscritta, infatti risponde solo la società con il suo patrimonio.

Tipologie di società di capitale:

-  SOCIETA' PER AZIONI (s.p.a.)

- SOCIETA' A RESPONSABILITA' LIMITATA (s.r.l.)

Cos'è la scrittura privata?

La scrittura privata, in diritto, è il documento redatto per iscritto (con qualunque mezzo: manuale, meccanico, elettronico) e sottoscritto con firma autografa (o digitale) da taluno che, in virtù della sottoscrizione, prende il nome di autore.
In base alla massima di esperienza per cui chi firma un documento ne condivide il contenuto e vuole, in qualche modo, farlo proprio, la scrittura privata "fa piena prova, fino a querela di falso, della provenienza delle dichiarazioni da chi l'ha sottoscritta se colui contro il quale è prodotta ne riconosce la sottoscrizione ovvero se questa è legalmente considerata come riconosciuta" (art. 2702 c.c.). La regola di prova legale, però, non concerne la veridicità delle dichiarazioni stesse, che è sempre rimessa al libero convincimento del giudice.
La legge considera sempre riconosciuta la scrittura privata c.d. "autenticata", che è stata sottoscritta alla presenza di un notaio che, previo accertamento, attesta l'identità della persona che sottoscrive (art. 2703 c.c.).
Nel processo civile la scrittura privata non autenticata deve ritenersi tacitamente riconosciuta quando la parte alla quale la scrittura è attribuita o contro la quale è prodotta è contumace ovvero, se costituita, non la disconosce nella prima udienza o nella prima difesa successiva alla produzione (art. 215 c.p.c.). Alla parte rimasta contumace deve essere notificato il verbale di causa in cui si dà atto della produzione della scrittura privata (Corte Cost., 28 novembre 1986, n. 250; 6 giugno 1989, n. 317). In ogni caso, ai sensi dell'art. 293, ult. co., c.p.c., "il contumace che si costituisce può disconoscere nella prima udienza o nel termine assegnatogli dal giudice istruttore, le scritture contro di lui prodotte".
Il disconoscimento è l'atto con cui la parte, in un giudizio civile, "nega formalmente la propria scrittura o la propria sottoscrizione"; se, però, non è l'autore del documento, ma un suo erede o avente causa, può limitarsi a dichiarare di non conoscerne la scrittura o la sottoscrizione (art. 214 c.p.c.).
Il disconoscimento sposta l'iniziativa nel campo avverso: se la controparte intende valersi della scrittura disconosciuta, deve chiederne la verificazione (art. 216 c.p.c.), così aprendo un procedimento incidentale.

Cos'è l'atto pubblico?

Nel diritto civile l'atto pubblico è il documento redatto secondo le prescritte formalità da un notaio o da altro pubblico ufficiale autorizzato ad attribuirgli pubblica fede nel luogo in cui esso è formato.

L'atto pubblico è considerato dal codice civile una prova legale, esso infatti fa piena prova della provenienza del documento dal pubblico ufficiale che lo ha formato, nonché delle dichiarazioni delle parti e degli altri fatti che il pubblico ufficiale attesta essere avvenuti in sua presenza o da lui compiuti. Per vincere questa prova, e negare quindi la attendibilità dell'atto pubblico, è necessario che chi vi abbia interesse ricorra ad un particolare procedimento che prende il nome di querela di falso.

Per quanto riguarda l'ambito di efficacia di questa prova, è necessario osservare che il documento non fa piena prova del contenuto (ossia della veridicità) delle dichiarazioni effettuate dalle parti, ma solo della provenienza delle dichiarazioni, cioè che le parti abbiano materialmente fatto quelle dichiarazioni in presenza del notaio.

Testamento

La redazione del testamento

Il testamento è un atto di ultima volontà che produce effetti giuridici solo dal momento della morte del testatore. Può essere validamente steso da chiunque abbia compiuto la maggiore età, non sia interdetto o incapace di intendere e di volere nel momento della stesura. Il testamento deve essere espressione delle ultime volontà del testatore, e quindi può essere revocato o modificato in qualsiasi momento. Ciò può avvenire con la stesura di un nuovo testamento, con cui quello vecchio viene espressamente revocato oppure che contiene disposizioni del tutto o in parte incompatibili con il testamento precedente. Naturalmente un testamento può essere anche semplicemente distrutto, qualora il testatore non dovesse più essere d'accordo con il contenuto dello stesso.
La legge prevede tre tipi di testamento: olografo, segreto e pubblico.

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Successioni

La successione si apre al momento della morte. Se il defunto non ha predisposto un testamento gli eredi, i legatari, i tutori o i curatori dell'eredità, gli esecutori testamentari o le persone che per effetto della dichiarazione di morte presunta dell'erede sono immessi nel possesso dei beni sono tenuti a presentare la dichiarazione di successione entro dodici mesi dalla data del decesso all'ufficio del Registro competente in base all'ultima residenza del deceduto.

L'imposta sulle successioni, dal 25.10.2001, è stata soppressa, indipendentemente dal valore dell'asse ereditario e del grado di parentela tra defunto e beneficiari, pertanto tale obbligo resta solamente se nel patrimonio ereditario sono inseriti beni immobili o diritti reali sugli stessi, ed in tal caso restano ancora dovute le imposte ipotecarie e catastali, determinate rispettivamente nel 2% e nell’1% del valore dei beni stessi; nel caso in cui sussistano in capo agli eredi le condizioni per godere dei benefici per la prima casa, tali imposte devono essere corrisposte nella misura fissa di Euro 168,00( - ).

Ulteriore semplificazione prevista è data dal fatto che l’erede è esonerato, per gli immobili inclusi nella dichiarazione di successione, a presentare la dichiarazione ai fini dell’Imposta Comunale sugliImmobili (ICI).

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Rinuncia di eredità

La rinuncia all’eredità è l’atto con il quale il chiamato all’eredità dichiara di non voler acquistare l’eredità. Deve farsi necessariamente per mezzo di una dichiarazione ricevuta da notaio o dal cancelliere del tribunale del circondario in cui si è aperta la successione, altrimenti si ha come non avvenuta.

La possibilità di rinunciare si ha fino a quando non si è perduto il diritto di accettare l’eredità. Il chiamato all’eredità perde però la facoltà di rinunciare se sottrae i beni ereditari o, trovandosi nel

possesso effettivo dei beni, lascia passare tre mesi dall’apertura della successione.

La rinuncia, a differenza dell’accettazione, è sempre revocabile; il rinunziante, se non è passato il termine di prescrizione, ha il diritto di accettare fino a che, in seguito al suo rifiuto, un chiamato di

grado ulteriore non abbia a sua volta accettato.

Anche essa non può essere né parziale né sottoposta a termini o condizioni.

 

Cosa fa il Notaio

Il notaio alla presenza del rinunziante redige verbale della dichiarazione di rinuncia, indicando le generalità del rinunziante e l’eredità a cui si rinuncia. Entro dieci giorni dall’avvenuta redazione del verbale, chiede con apposita istanza che la rinuncia sia inserita nel registro delle successioni presso il Tribunale della apertasi successione.

Accettazione di eredità

L’accettazione è il negozio per mezzo del quale l’erede acquista il diritto all’eredità con effetto dal giorno dell’apertura della successione. Per accettare è necessaria la capacità di agire, gli incapaci devono quindi essere assistiti o rappresentati.

Può essere:

Espressa:

In un atto pubblico o in una scrittura privata la persona interessata assume il titolo di erede o dichiara di accettare l'eredità (ad es. in una dichiarazione notarile).

Tacita:

Il chiamato all'eredità compie atti che presuppongono la sua volontà di accettare e che solo un erede avrebbe il diritto di compiere, ad es. alienazione di cose di pertinenza dell’eredità o sottrazione di beni ereditari.

In entrambe le ipotesi si produce al momento dell’accettazione la confusione tra il patrimonio del defunto e quello dell’erede; l’erede risponde così dei debiti e dei legati ereditari anche se superano l’asse ereditario.

L'accettazione dell'eredità non può essere legata a condizioni o termini, ed essa è irrevocabile. Un'accettazione parziale dell'eredità non è possibile.

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Cancellazione d'ipoteca

Cosa fa il Notaio

Compito del notaio è verificare la corrispondenza tra il titolo di provenienza dell’immobile (presente nel contratto di mutuo) e la relativa nota di iscrizione al fine di evitare errori nella cancellazione

Una volta stipulato l’atto di assenso a cancellazione ipotecaria e sottoposto lo stesso a registrazione il notaio procederà alla cancellazione presso l’Ufficio del Territorio (Servizio di Pubblicità Immobiliare ) competente presentando il relativo annotamento (richiesta di cancellazione) unitamente ad un originale dell’atto di assenso.

L’atto di assenso può essere rilasciato anche da un privato, qualora il prestito (mutuo) sia avvenuto tra soggetti persone fisiche.

Nel caso di ipoteche giudiziali, l’iter di cancellazione rimane lo stesso ma cambiano le spese, a volte di molto, sia in sede di registrazione che di annotamento.

E’ comunque preferibile, in ogni caso, prendere contatti preventivi con lo Studio, onde evitare equivoci e onde conoscere in anticipo spese e debenze.

Questo Studio, come nel caso di incarico alla stesura di contratto di mutuo, anche quando trattasi di cancellazione ipotecaria, richiede specifico incarico, rilasciato per iscritto, dal mutuatario o dalla Banca.

Mutuo

Cosa fa il notaio

Per poter stipulare un contratto di mutuo ipotecario, cioè garantito da ipoteca, è necessario l’intervento del notaio, la cui funzione non è quella di garantire l’immodificabilità del contratto di finanziamento, che è rinegoziabile in ogni momento senza l’intervento del notaio. La funzione del notaio è in realtà quella di consentire l’iscrizione dell’ipoteca (e a cancellarla alla fine del mutuo), garanzia sulla base della quale la banca eroga la somma alla parte mutuataria.

La funzione del notaio nei confronti della banca è quella di fornire un’informazione essenziale, ovvero l’esistenza di un bene ipotecabile non gravato da nessun altra formalità pregiudizievole per la banca. Il tempo necessario per tali verifiche è solitamente di 3/5 giorni lavorativi. Dopodichè la banca, con la relazione notarile e i documenti forniti dal mutuatario, fa deliberare il finanziamento e si procede alla stipula dell’atto notarile. Di solito le banche, per preparare la pratica, hanno bisogno di un tempo che varia tra due settimane e un mese.

I mesi di giugno/luglio e novembre/dicembre sono mesi di intenso lavoro sia per le banche che per i notai, per cui è più difficile riuscire a concludere l’istruttoria in tempi particolarmente rapidi in certi periodi dell’anno.

Il Notaio non interviene mai nell’orientare la scelta del mutuatario tra i diversi Istituti presenti sulla Piazza: può intervenire, solo se richiesto, preventivamente alla scelta, per aiutare, sulla base della propria esperienza e delle proprie conoscenze, la scelta del tipo di prodotto in astratto più conveniente per ogni specifica situazione.

Soprattutto dal punto di vista psicologico il Notaio può evitare nel cliente il blocco “da ipoteca”, cioè la paura, assolutamente agiuridica ed inconscia, di essere soggetto passivo di una ipoteca immobiliare.

 

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La compravendita

La compravendita è il contratto che consente il trasferimento della proprietà verso altri, corrispondendo una somma di denaro.

La compravendita si differenzia dalla permuta, poichè la prima prevede scambio di denaro la seconda no.

L'atto di compravendita è un atto pubblico e si stipula davanti a Notaio.

Per essere redatto è necessario effettuare delle verifiche e recuperare dei documenti:

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L'utente può compilare una richiesta di preventivo che verrà inviata ai Notai della zona scelta.

Sarà cura del Notaio ricontattare il cliente, richiedere dati aggiuntivi al fine di fornire il preventivo, la consulenza o fissare un incontro di approfondimento presso lo Studio.

Notariato.info consiglia di affidarsi ad un Notaio basandosi principalmente sulla risposta che verrà fornita, sulle sensazioni di professionalità e cura per il cliente che il Notaio vi trasmetterà a prescindere dal preventivo offerto.

Difficilmente il prezzo più basso è sinonimo di miglior servizio e difficilmente un preventivo proposto senza un colloquio conoscitivo con il Notaio potrà essere considerato completo.

Il nostro sistema di ricerca del Notaio è totalmente automatico.

 

CHI E' IL NOTAIO ?

Il notai sono liberi professionisti e contemporaneamente pubblici ufficiali, figure speciali previste dall'ordinamento per favorire la registrazione capillare degli atti stipulati fra i cittadini. Nel diritto italiano, infatti, in base all'art. 1 della legge 16 febbraio 1913, n. 89 (legge notarile), i notai sono ufficiali pubblici istituiti che: ricevono gli atti tra vivi e di ultima volontà, li certificano pubblicamente, li conservano in deposito, ne possono rilasciare copie,certificati ed estratti

L'atto notarile, diversamente da un scrittura privata, è opponibile a terzi. Il contratto fra privati, più economico, è valido solamente fra le parti contraenti.

Il Notaio, per sua natura giuridica è:
  • pubblico ufficiale, a ciò autorizzato da un’investitura dello Stato a seguito del superamento di un selettivo concorso, il più severo in assoluto, e contemporaneamente
  • libero professionista, in quanto esercita la sua funzione non da dipendente dello Stato, ma con un’organizzazione di stampo libero professionale.

Proprio per questa duplice veste rende al cliente una prestazione molto complessa tendente a responsabilizzare le parti sul contratto che intendono conseguire, nonché a dare pubblica fede al contratto stesso, verificando la correttezza e la veridicità delle loro dichiarazioni, naturalmente entro i limiti della propria funzione e senza potere sostituire la competenza di altri professionisti o esperti. Non di rado infatti i Notai si avvalgono della consulenza e della specifica competenza di Dottori Commercialisti, Avvocati, Geometri o Periti.

I Notai sono giuristi e la loro competenza non è limitata al campo prettamente giuridico, ma investe anche quello fiscale nella misura in cui devono autoliquidare le imposte dovute a seguito degli atti da lui stipulati in quanto i Notai fungono da esattori per conto dello Stato, essendo responsabili in prima persona del pagamento delle imposte relative agli atti  stipulati quale sostituti di imposta. Infine i Notai si occupano anche del campo amministrativo, infatti lo Stato, attraverso l’opera di controllo preventivo del Notaio, pone in essere un controllo sulle transazioni immobiliari e di conseguenza sugli edifici costruiti abusivamente e sulle lottizzazioni abusive.

L’attività dei Notai tende a far emergere l’esatta volontà delle parti e indica loro la via giuridica più corretta per ottenere il risultato desiderato ed inoltre responsabilizza le parti stesse sul contratto che andranno a sottoscrivere.

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