MUTUO
Cosa fa il notaio
Per poter stipulare un contratto di mutuo ipotecario, cioè garantito da ipoteca, è necessario l’intervento del notaio, la cui funzione non è quella di garantire l’immodificabilità del contratto di finanziamento, che è rinegoziabile in ogni momento senza l’intervento del notaio. La funzione del notaio è in realtà quella di consentire l’iscrizione dell’ipoteca (e a cancellarla alla fine del mutuo), garanzia sulla base della quale la banca eroga la somma alla parte mutuataria.
La funzione del notaio nei confronti della banca è quella di fornire un’informazione essenziale, ovvero l’esistenza di un bene ipotecabile non gravato da nessun altra formalità pregiudizievole per la banca. Il tempo necessario per tali verifiche è solitamente di 3/5 giorni lavorativi. Dopodichè la banca, con la relazione notarile e i documenti forniti dal mutuatario, fa deliberare il finanziamento e si procede alla stipula dell’atto notarile. Di solito le banche, per preparare la pratica, hanno bisogno di un tempo che varia tra due settimane e un mese.
I mesi di giugno/luglio e novembre/dicembre sono mesi di intenso lavoro sia per le banche che per i notai, per cui è più difficile riuscire a concludere l’istruttoria in tempi particolarmente rapidi in certi periodi dell’anno.
Il Notaio non interviene mai nell’orientare la scelta del mutuatario tra i diversi Istituti presenti sulla Piazza: può intervenire, solo se richiesto, preventivamente alla scelta, per aiutare, sulla base della propria esperienza e delle proprie conoscenze, la scelta del tipo di prodotto in astratto più conveniente per ogni specifica situazione.
Soprattutto dal punto di vista psicologico il Notaio può evitare nel cliente il blocco “da ipoteca”, cioè la paura, assolutamente agiuridica ed inconscia, di essere soggetto passivo di una ipoteca immobiliare.
La disciplina del mutuo
Il mutuo è un contratto complesso nel quale il linguaggio della tecnica bancaria e quello del diritto si mischiano in un testo che è comprensibile solo per gli addetti ai lavori.
Nel contratto di mutuo una parte consegna una somma di denaro all’altra allo scopo di vedersi restituire questa somma di denaro insieme agli interessi. Gli interessi, se fossero calcolati secondo la logica economica, causerebbero prime rate di importo estremamente elevato e le ultime di importo minore (il primo anno si pagherebbero gli interessi sull’intero capitale, il secondo anno su una somma minore, il terzo anno su una somma ancora più bassa,…). Ma in questo modo non si
realizzerebbero gli interessi del mutuatario, cioè avere un’agevolazione di tipo finanziario, ovvero poter spendere oggi soldi che avrà soltanto domani. L’ammortamento “alla francese” evita questo
tipo di difficoltà, permettendo di chiedere a prestito una somma più alta di quella che si potrebbe chiedere se la prima rata fosse più alta dell’ultima.
La banca, in un mutuo, eroga la somma a precise condizioni: vuole che la rata non sia superiore ad una certa percentuale del reddito effettivo; vuole che la somma che viene finanziata possibilmente non superi il 75-80% del valore del bene che si vuole comprare (la capacità di risparmiare è ritenuta un indice molto importante per la banca per valutare l’affidabilità del proprio debitore).
Il mutuo ipotecario è normalmente stipulato a tasso fisso o a tasso variabile.
Tasso fisso o tasso variabile?
Il mutuo a tasso fisso comporta normalmente un valore della rata superiore a quello del mutuo a tasso variabile: questo perché la banca si assume un rischio maggiore, data la difficoltà di calcolare quale sarà il tasso in vigore a lunga distanza di tempo. In genere il rischio è coperto dalla banca maggiorando di due punti percentuali il tasso corrente.
In termini economici è difficile dire a priori cosa convenga, se un mutuo a tasso fisso o a tasso variabile. Dipende molto dalla filosofia del cliente. Se una persona ha preso un mutuo ai limiti delle proprie capacità economiche e teme che la rata possa aumentare, è più tranquillizzante un mutuo a tasso fisso, anche se permette di chiedere un prestito leggermente minore (calcolando i maggiori interessi) rispetto alla somma che si otterrebbe con un mutuo a tasso variabile: questa soluzione è adottata spesso nei mutui a medio termine e da soggetti a reddito fisso.
Viceversa, una persona meno preoccupata della variabilità del tasso e meno pessimista sul futuro, opterà per un mutuo a tasso variabile.
L’erogazione del mutuo
La banca può erogare la somma al momento del rogito oppure dopo che il notaio avrà fornito la documentazione relativa all’iscrizione dell’ipoteca.
Nel primo caso non nasceranno complicazioni perché sono già disponibili gli assegni circolari per pagare la parte venditrice. Nel secondo caso possono sorgere problemi ove le parti non abbiano preventivamente e chiaramente pattuito che l’erogazione dei soldi per pagare il prezzo alla parte venditrice avverrà solamente al momento dell’erogazione del mutuo, ovvero quindici/venti giorni dopo la stipula (la legge richiede che il notaio aspetti 11 giorni dalla data di iscrizione dell’ipoteca
prima di poter fare gli accertamenti sull’iscrizione dell’ipoteca e sull’inesistenza di fallimenti). In questo caso le parti firmano un ordine di bonifico irrevocabile: ciò significa che i soldi non sono
nella disponibilità del mutuatario, bensì vengono gestiti dalla banca nell’interesse del venditore e del compratore per cui, se non sorgono problemi relativi all’ipoteca o a fallimenti in atto, la somma sarà accreditata direttamente dalla banca sul conto corrente indicato dal venditore.
Quando la somma viene erogata immediatamente occorre fare una distinzione. In alcuni casi il mutuo parte immediatamente, per cui è considerato mutuo ipotecario già dalla prima rata; in altri casi, la banca considera il finanziamento fatto al cliente come una sorta di scoperto di conto corrente (e lo denomina pre-finanziamento): il cliente è costretto a pagare solo gli interessi e il debito contratto con la banca rimane uguale. Il pre-finanziamento di solito dura fino alla fine del mese in cui il notaio consegna alla banca la relazione sull’iscrizione dell’ipoteca e dal mese successivo inizia l’ammortamento del mutuo.
Ricapitolando:
– erogazione immediata direttamente a titolo di mutuo: le rate scadranno ogni mese in corrispondenza del giorno in cui si è fatto l’atto notarile
– pre-finanziamento: le rate scadranno ad ogni primo del mese partendo dal mese successivo a quello della stipula.
L’assicurazione sui rischi legati al finanziamento
Alcune statistiche: solo otto mutuatari su mille sono inadempienti al mutuo.
Di questi, quattro sono dovuti a ragioni di salute o morte, quattro a ragioni di carattere personale quali divorzio o separazione di coppie di fatto.
E’ bene avere chiaro che esistono prodotti assicurativi che evitano il rischio di rientrare nei quattro casi in cui non si riesca a pagare il mutuo per morte o malattia. Questi prodotti, per persone che hanno tra i trenta e i quarant’anni, non dovrebbero eccedere annualmente una somma pari a un millesimo del capitale prestato. Talvolta le banche propongono questo tipo di assicurazione, altre volte no. Il nostro studio notarile consiglia di sottoscrivere tale polizza, per evitare che figli minori d’età o genitori avanti con gli anni si trovino a dover far fronte ad un pagamento inatteso. Per le coppie di fatto che non intendano entro breve tempo sposarsi, consigliamo di farsi dare dallo studio notarile una consulenza sui diritti e i doveri dei comproprietari.
I rischi legati al finanziamento sono tutti a carico della parte mutuataria e, in tali rischi, è compreso il caso che non si riesca a pagare il mutuo perché si è perso il lavoro: statisticamente, tale situazione si verifica raramente.
L’ipoteca richiesta per garantire il mutuo è solitamente pari al doppio del debito stesso.
La detrazione di spese ed interessi
E’ importante sapere che gli interessi, le spese di istruttoria e la parcella notarile sono detraibili dalle imposte secondo agevolazioni introdotte nel 1998. La detrazione è possibile nel limite del 19% del valore degli interessi e di queste spese: detrazione significa che lo Stato le considera alla stregua di imposte già pagate.
L’accollo del mutuo
E’ possibile accollare il mutuo, ovvero vendere il bene ipotecato insieme al finanziamento. In questo caso l’accollo è cumulativo, cioè se chi si è accollato il mutuo non paga il debito, la banca potrà rivalersi anche sul mutuatario originario:al proposito, ove possibile, sarebbe bene per il debitore originario farsi rilasciare espressa liberatoria dalla Banca.
La cancellazione dell’ipoteca
Nel diritto italiano l’ipoteca cessa di esplicare effetti giuridici dopo 20 (venti) anni dall’iscrizione, salvo rinnovazione.
Questo fatto ingenera la convinzione in molti che l’ipoteca si cancelli automaticamente col trascorrere del tempo, dopo i 20 ( – ) anni o più, se rinnovata.
Ciò è inesatto: l’ipoteca, a debito estinto, si dice perenta, con un termine arcaico e paleolinguistico.
E’ cioè inefficace ma è pur sempre presente nei Registri Immobiliari.
Questo Studio consiglia, ove l’immobile rimanga in proprietà, di non spendere inutilmente denari per la cancellazione, accontentandosi di liberatoria scritta dall’Istituto.
Ove invece si voglia procedere a vendita dell’immobile cauzionale è giusto e doveroso far predisporre la cancellazione stessa.
Si precisa che tale pratica, che ha comunque costi accessibili, può essere esplicata in qualunque momento lo si voglia senza necessità di richiederla il giorno stesso del pagamento dell’ultima rata di mutuo.
Le spese accessorie dei finanziamenti
Infine, le spese accessorie, nei finanziamenti, sono talvolta significative: è bene informarsi quali siano le spese che la banca richiede per gestire il mutuo (ad esempio spese di incasso della rata o per fornire ricevute di pagamenti o il riepilogo delle rate pagate). Le condizioni complessive del finanziamento dipendono anche da queste spese accessorie.
Particolare riguardo si consiglia alle commissioni richieste in caso di anticipata estinzione del mutuo: esse, solitamente, sono o possono essere oggetto di trattativa con il Funzionario della Banca.
